Куда вложить два миллиона рублей?

25.09.2017

Желание клиента — инвестирование в зарубежную жилую недвижимость в Праге, для получения дохода от сдачи в краткосрочную аренду туристам. Бюджет клиента — 2 млн. рублей.

Решение задачи.

Сумма инвестиций для покупки квартиры, низкая, поэтому мы сфокусировались на ипотеке. Смотрите также другой наш кейс — «Куда вложить 420 000 евро?». Ежемесячные платежи по ипотеке решили покрывать за счет краткосрочной аренды под управлением Profits Group. Для граждан РФ, имеющих ВНЖ или ПМЖ, чешские банки выдают ипотеку под 2.79% годовых с первоначальным взносом от 20% на 30 лет.

У известного застройщика Acord Invest мы нашли дом на капремонте, который будет сдан в эксплуатацию в IV квартале 2018 г.

План будущей квартиры.

План будущей квартиры.

Под сумму инвестиций подошла однокомнатная квартира площадью 26.5 м2 с решениями от дизайнерских компаний Armani и Villeroy and Boch.

  • стоимость квартиры на этапе строительства — 9 390 790 рублей,
  • первоначальный взнос на ипотеку — 1 878 158 рублей,
  • у инвестора остается 122 000 рублей на меблировку квартиры.

Для расчета дохода с аренды, мы взяли цифры подобной квартиры, находящейся у нас в управлении три года: такая же по площади и в том же районе. Мы уже писали наш первый кейс об успешном запуске этой квартиры на улице Purkyňova.

Доходы уже работающей квартиры за последние 12 месяцев на улице Пуркынева.

Доходы уже работающей квартиры за последние 12 месяцев на улице Пуркынева.

В таблице, цена квартиры включает нашу комиссию за подбор и покупку актива. Ежемесячная выручка, уже после всех расходов, включающих в себя:

  • комиссию управляющей компании,
  • ремонт квартиры в процессе эксплуатации,
  • страхование актива свыше 1 млн. $,
  • регистрацию гостей в полиции,
  • оплата туристического налога,
  • встреча гостей,
  • маркетинг и продажи,
  • уборка и прачечная,
  • коммунальные платежи, и т.д.

В центре Праги, последние 10 лет цены на недвижимость растут в среднем по 8% в год (от 4% до 16%).

С этими цифрами мы рассчитали 2 варианта прибыли проекта. Если квартира будет под нашим управлением 5 лет и 10 лет (т.е. через 7 лет и через 12 лет, с момента взятия квартиры в ипотеку).

Расчеты видны в таблице.

Таблица расчетов в рублях.

Кейс: куда вложить 2 миллиона рублей?
Таблица расчетов в рублях.

Получается, что сегодня инвестор покупает квартиру в ипотеку, ждет 16 месяцев, когда дом будет сдан в эксплуатацию, передает квартиру в управление Profits Group и покрывает все ежемесячные платежи по ипотеке только за счет дохода с аренды.

За 5 лет, после сдачи дома в эксплуатацию, инвестор выплачивает банку:

  • 2 858 689 рублей,
  • из которых 377 147 рублей — комиссия банка,
  • 2 481 542 рублей — тело кредита (=капитализация инвестора).

К этому моменту стоимость квартиры увеличивается до 16 094 164 рублей.

Это означает, что если продать квартиру через 7 лет с момента взятия ипотеки, чистая прибыль инвестора составит — 7 345 483 рублей, т.е. 391% за 7 лет или 56% в год.

Если инвестор владеет квартирой 12 лет, то за это время он заработает 16 886 255 рублей, т.е. 844% за 12 лет или 70% в год.

Остались вопросы или есть деловое предложение? Пишите на invest@profits.cz