Куда вложить 420 000 евро?

29.09.2017

В августе 2017 к нам обратилась клиентка по поводу инвестирования в недвижимость Праги, для получения дохода от сдачи в краткосрочную аренду.

Инвестирование в недвижимость Праги 420 000 евро

Квартиру для инвестирования мы искали в центре Праги до 29 млн. рублей (420 тыс. евро).

Район Праги 1, по стоимости недвижимости, самый дорогой в Чехии, но при этом и самый лакомый кусочек для всех заинтересованных инвесторов.

Плюсы Праги 1:

  • вложенные средства отбиваются быстро за счет ежегодного роста стоимости квадратного метра,
  • высокий ежемесячный доход от сдачи в долгосрочную и еще более высокий доход от краткосрочной аренды,
  • большинство домов находится под охраной государства как памятники культуры,
  • высокий уровень развития инфраструктуры и безопасности,
  • при продаже недвижимости, в Чехии, бывший владелец не платит налог государству, это тоже вносим в наши выгоды.

В отличии от кейса “Куда вложить два миллиона рублей?”, клиенту не требуется ипотека и мы можем быстро подобрать и помочь купить хороший актив.

Проект Palac Dlazdena

На момент событий, на рынке было предложение о покупке квартиры на стадии реконструкции старого дома, от одного из крупнейших девелоперов в Праге — PSN. Palac Dlazdena это дом, который находится на самой границе исторического центра города, за 5 минут можно дойти до Пороховой башни, Муниципального дома и торгового центра Палладиум.

Застройщик оставляет фасад и немного меняет планировку здания, делая квартиры более современными и удобными. Архитектор Якуб Циглер в своем новом проекте Palac Dlazdena реализует французские окна, просторные балконы и смотровые террасы, небольшой парк во внутренней части дома, а также смарт-паркинг.

Срок сдачи дома в эксплуатацию — январь 2019 года.

Под бюджет инвестора подходило две просторные квартиры:
однокомнатная за 359 000 евро (65.9 м2) и двухкомнатная за 414 000 евро (73.6 м2).

Двухкомнатная квартира находится на четвертом этаже с видом на шумную улицу, на которой круглые сутки активно ездят трамваи и ночные автобусы. Фасад здания со стороны улицы не меняется. Как и большинство зданий в Праги — это памятник культуры, из-за этого формат окон не поменяется.

В этой квартире 1 ванная комната с душем и 2 туалета.

Двухкомнатная квартира в Праге.

Двухкомнатная квартира в Праге.

Однокомнатная находится на 5-м этаже, она немного меньше по размеру, имеет одну комнату с ванной и совмещенным туалетом.

Однокомнатная квартира в Праге.

Однокомнатная квартира в Праге.

Огромный плюс этой квартир — в гостиной есть современное большое окно с видом на Жижковскую башню и район Прага-3.

Вид на Жижковскую телебашню и район Прага 3 из квартиры Palac Dlazdena.

Вид на Жижковскую телебашню и район Прага 3 из квартиры Palac Dlazdena.

Мы рассчитали доход с аренды, ориентируясь на квартиры под нашим управлением в этом районе. В качестве ориентира, мы взяли квартиру в 200 метрах от Palac Dlazdena на улице Jindrisska.

Таблица с выручкой за 12 месяцев с улицы Jindrisska.

Таблица с выручкой квартиры с улицы Jindrisska

Таблица с выручкой квартиры с улицы Jindrisska

Таким образом мы можем прогнозировать, что средний доход инвестора с аренды квартиры в Palac Dlazdena не будет ниже 90 920 рублей в месяц. Это означает, что квартира ежегодно будет приносить инвестору 4,29%.

Обратите внимание, что квартира в Palac Dlazdena будет сдана в эксплуатацию и запущена в работу только через 16 месяцев (в январе 2019), а доход аналогичной квартиры (таблица дохода с квартиры на Jindrisska) мы берем за последние 12 месяцев. В среднем, стоимость краткосрочной аренды увеличивается на 10-15% в год, но для расчетов доходности новой квартиры мы эти данные не учитываем. То есть на деле, инвестор будет зарабатывать даже больше, чем мы рассчитали.

Обе квартиры (дорогая двухкомнатная и чуть более дешевая однокомнатная) практически одинаковые по площади. В квартирах можно положить 4 гостей, это значит выручка будет практически одинаковая. Тем более большим плюсом однокомнатной квартиры является шикарный вид из окна — это сильно увеличивает доход с аренды. Поэтому мы рекомендовали инвестору купить более дешевую квартиру (за 359 000 евро).

Для меблировки подобных квартир мы используем мебель на 10 000 — 11 000 евро.

Таким образом, инвестору нужно инвестировать 26 417 063 рубля (385 000 евро) в покупку квартиры, уплату государственного налога на покупку недвижимости и подготовку квартиры к краткосрочной аренде. Эта сумма вписывается в бюджет инвестора.

Таблица расчета доходности квартиры в Palac Dlazdena.

Куда вложить 420 000 евро?

Куда вложить 420 000 евро?


За 6.5 лет (16 месяцев до сдачи дома в эксплуатацию + 5 лет получения дохода с аренды под управлением Profits Group) квартира вырастет в цене до 40 690 704 рубля и инвестор заработает 5 455 200 рублей чистой прибыли с аренды.

Суммируя сказанное, за 6.5 лет инвестор увеличивает свой капитал на 75% или на 19 728 841 рубль.

Остались вопросы или есть деловое предложение? Пишите на invest@profits.cz