Продажа готового бизнеса: как купить отель в Праге.

15.03.2018

Прага была и остается самым популярным туристическим направлением в Европе, куда съезжаются состоятельные туристы из разных уголков мира, чтобы насладиться отличной кухней, мягким климатом и богатым культурным наследием города.

График роста туристического потока в Прагу за последние 5 лет.


Благодаря высокому туристическому потоку, который из года в год продолжает расти, гостиничный бизнес в Чехии приносит высокий доход своим владельцам.

В этой статье мы познакомим вас с отельным бизнесом в Праге, подробно расскажем о плюсах и минусах и покажем, какие у нас есть гостиницы на продажу и сколько с них можно заработать.

Какие существуют типы отелей?

  • Самая популярная категория — гостиницы. Гостиницы классифицируются от 1 до 5 звёзд. Три звезды — самый популярный формат, который включает в себя комнаты с отдельными ванными, кондиционерами, ТВ/WiFi и мини-баром с напитками. Обязательным условием является наличие ресторана или помещения для завтраков.

 

  • Бизнес-отели — это категория, которая нацелена на представителей бизнеса, которым необходима инфраструктура, удобная для работы вдали от дома. Такие отели чаще всего оснащены конференц-залами для проведения презентаций и расположены в расширенном центре Праги.

 

  • Апарт-отели. Апарт-отели это жилое здание, на первом этаже обычно находится коммерческая недвижимость: ресторан или магазин, а на верхних этажах апартаменты — отдельные полноценные квартиры, которые арендуются туристами на краткосрочной или среднесрочной основе.

 

  • Хостелы это распространенные бюджетные гостиницы. Номера в них наполнены большим количеством спальных мест. Обычно от 4х до 20-ти односпальных кроватей. Санузлы и душевые кабинки находятся на этаже. Хостел — это не только ночлег, но также и место для проведение досуга, где администратор устраивает интересные события для своих гостей: воркшопы, презентации, совместное приготовление ужина или просмотр фильма.

 

  • Мини-отели (пансионы) — состоящие из дюжины номеров без кухни, часто управляемые владельцем. Обычно мини-отели имеют внутренний дворик с зоной для отдыха.

 

  • Спа-отели. В этих отелях предоставляются оздоровительные процедуры. Чаще всего такой тип отелей встречается на естественных источниках минеральной воды: в Карловых Варах или Марианских Лазнях, правда последние годы эти два города пустуют и не приносят достаточного дохода для владельцев.

Сколько можно заработать на покупке гостиницы?

Нормой доходности отельного бизнеса в Европе считается 4,5% в год, 6,5% — хороший доход и выше 9% — отличный.

В Праге эти цифры немного выше. Profits Group специализируется на расширенном центре города, где недвижимость востребована в течение круглого года и хорошо растет в цене.

Это имеет высокое значение для тех, кто предполагает продать объект через несколько лет. К примеру, объекты в нашем каталоге имеют доходность с аренды выше 8%.

На что стоит обратить внимание при покупке отеля?

Местоположение.

Основным фактором в отельном бизнесе является местоположение. Удобная транспортная инфраструктура и пешая доступность до большинства достопримечательностей — жизненно необходимы для этого бизнеса. Они обеспечивают владельцев отеля стабильным заработком максимальное количество дней в году.

Запомните: чем дальше отель от центра города — тем короче будет туристический сезон. С начала ноября и до середины декабря, и с 10 января до 20 марта — низкий сезон. В центре города в этот период средняя заполняемость от 40 до 60%, а за центром города — близка к нулю. Для сравнения, отели и апартаменты под нашим управлением имеют заполняемость выше 80%.

Состояние объекта недвижимости.

Состояние объекта недвижимости — второй по значимости фактор для тех, кто задумывается купить отель. Чем лучше состояние здания, коммуникаций и мебели в отеле, тем меньше будет ваш риск. Но это не означает, что надо покупать новое здание. Наоборот, гости Праги ценят аутентичность и историческое наследие старых реконструированных зданий.

Будьте аккуратны: в Праге очень жесткие правила реконструкции и разрешение на реконструкцию можно получать больше 5 лет.

Финансовая история, бухгалтерия и наличие необходимой документации.

В данном случае рекомендуем обратиться к профессионалам, которые проведут полный аудит продавца, узнают не находится ли отель в залоге, проверят доходность и заполняемость объекта за последние 12-24 месяца.

Продажа готового бизнеса или недвижимости.

Когда продается готовый бизнес это означает, что продавец передает вам учетные записи от туристических порталов — со всеми отзывами и наработанной репутацией. В данном случае вы становитесь новым владельцем бизнеса, активом которого является недвижимость.

Если вы покупаете отдельную недвижимость, то чаще всего вам придется заново нарабатывать базу отзывов и заплатить 4% налог на покупку недвижимости (при покупке бизнеса налог на покупку недвижимости платить не надо, так как владелец — фирма, а не частное лицо, меняется только владелец фирмы).

Зная рынок недвижимости, мы, к сожалению, часто слышим истории обманутых покупателей, когда нечестные участники рынка искусственно на бумагах завышают цифры рентабельности и доходности, а новые покупатели понимают, что их обманули только через несколько месяцев. На наш взгляд, сэкономить 5% от стоимости объекта на услугах профессионалов и купить мёртвую лошадь того не стоит.

Персонал.

Люди играют ключевую роль в управлении бизнесом. Грамотный персонал и отработанные бизнес-процессы влияют на репутацию отеля, отзывы гостей и прибыль собственника. Для управления небольшим апарт-отелем до 10 квартир достаточно всего одного управляющего, одной горничной и прачечной на аутсорсе. Более крупный отель требует больше людей, которых надо обучить и организовать.

Конкуренция.

Не стоит бояться конкуренции от других отелей. Если на улице есть несколько отелей, которые процветают, это означает, что это отличное местоположение для еще одного отеля. Особенно обратите внимание на известных международных операторов гостиничного бизнеса — они точно знают, какой район подходит под гостиницу.

 

Сколько стоит купить отель в Праге?

Цены на отели в расширенном центре Праги, хорошем состоянии и большим количеством положительных отзывов, начинаются от 3 миллионов евро и достигают 120 миллионов в зависимости от местоположения, размера, количества звезд и номеров.

Чаще всего владельцы отелей не хотят объявлять о продаже отеля. Это делается для того, чтобы не пугать персонал и не портить репутацию оператора. Поэтому в нашем каталоге находятся только те объекты, чьи хозяева дали на это разрешение.

Продажа отеля в центре Праги от 3 миллионов евро

За 3 600 000 евро у итальянской семьи можно купить апарт-отель в Праге-2 в идеальном состоянии, который состоит из восьми двух- и трехкомнатных квартир.

Отель в данный момент управляется хозяйкой, ей помогает одна горничная и прачечная, которая стирает и доставляет белье.

 

Купить отель в Праге 2

Апарт-отель в центре Праги на продажу за 3 600 000 евро

 

В отеле есть центральная вентиляция, которая сушит и ионизирует воздух во всем здании. Это большая редкость в Праге, так как установка такого оборудования очень сложна и доступна только тем, кто полностью реконструировал отель под себя.

Отель приносит владельцам порядка 8,5% дохода в год. Чистая прибыль владельца после всех операционных расходов (зарплата, уборка, налоги, ремонт) составила 225 000 евро за 2017 год.

Эту доходность владельцы достигли при заполняемости 72-75% в год — мы с удовольствием поможем новым владельцам довести заполняемость до 90-94% в год и поднять доходность до 10%.

Продажа отеля в центре Праги от 5 миллионов евро

За 5.2 миллиона евро можно купить пансион в Праге-1 на 30 номеров со своей прачечной, доход которого также составляет около 8,5% год при заполняемости порядка 90%.

Управляется он четырьмя людьми: два менеджера и две горничные.

По нашей оценке, в такой отель стоит вложить около 500-640 тысяч евро в косметический ремонт и замену мебели. За счет этого доходность отеля можно поднять до 10-11% в год.

Продажа гостиничного комплекса в центре Праги от 14 миллионов евро

Доходный дом на продажу в Чехии

Историческое здание под гостиничный комплекс под защитой UNESCO в центре Праги.

За 14 миллионов евро можно купить целый комплекс под защитой ЮНЕСКО с полезной площадью в 11 000 квадратных метров (общая площадь — 14 тысяч кв.м) и участком в 4 гектара в расширенном центре Праги.

Правда такой проект требует дополнительных вложений в ремонт, которые мы оцениваем в 11 миллионов евро. Но даже при таких затратах, стоимость квадратного метра готового здания обойдется в 55-63% от средней цены квадратного метра в этой районе Праги.

Стоит понимать, что управление подобным комплексом требует большой компетенции. В комплексе можно легко разместить более 400 номеров, несколько ресторанов с фудкортом, спортивный и конференц-зал.

Подобные проекты мы предлагаем реставрировать и сдавать международным операторам (например, Hilton, Radisson или Four Seasons) в аренду на срок от 10 лет.

 

Подводя итоги.

Рентабельность этого бизнеса зависит от многих факторов, поэтому мы рекомендуем обращаться к нашим специалистам. Поскольку мы профессионалы и давно занимаемся отельным бизнесом, мы поможем вам не ошибиться с выбором, предоставим точный прогноз по доходности, заполняемости и окупаемости проекта, проведем полный аудит продавца и, при необходимости, возьмем объект в управление.

Заявка на подбор отеля: