Инвестиции в недвижимость Праги: анализ рынка — статья №1

27.12.2017

Инвестиции в недвижимость: введение

    Profits Group — агентство инвестиционной недвижимости в Праге. Для тех, кто на нашем сайте впервые: наша компания это сплав аналитики, современных технологий и эффективности рабочих процессов в такой консервативной сфере, как операции с недвижимостью.
    Мы помогаем правильно вложить средства в жилищные объекты и реализовываем с них постоянный и высокий доход их владельцам. Но давайте обо всем по порядку.
    Это первая статья из серии “Инвестиции в недвижимость Европы”. За 4 года активной деятельности, мы столкнулись с различными вопросами, заблуждениями, стереотипами и проблемами по теме покупки и управления недвижимостью. Мы решили собрать весь этот массивный опыт в единую энциклопедию из нескольких статей. Поэтому запаситесь терпением. Нам есть, что вам рассказать.
    В статьях мы рассмотрим такие частые вопросы наших клиентов как:
  • Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в этом или следующем году?
  • Варианты стратегий вложений в зарубежную недвижимость.
  • В какой стране выгодно покупать недвижимость?
  • Почему Чехия и Прага?
  • В каком месте лучше-выгоднее купить недвижимость для сдачи в аренду?
  • Жилая или коммерческая недвижимость?
  • Процесс выбора, просмотра вариантов и отсева ненужных объектов. Процесс покупки выбранной квартиры и последующее управление для сдачи в аренду за границей.
  • Как контролировать управляющую компанию и знать, что вас не обманывают и с имуществом все впорядке?
  • Социально-экономическое развитие Праги в данный момент (процент безработицы, ВВП, налоги, туризм и тд.)
  • Какое будущее у рынка жилой недвижимости в Праге?

Мы вам рекомендуем читать дальше все по порядку, для того, чтобы у вас сложилось правильное представление. Идем от общего к частному, так будет правильнее.

Основная информация о Чехии

    Чехия (Чешская Республика) — государство в Центральной Европе, граничит с Германией на западе и северо-западе, с Польшей на севере, с Австрией на юге и Словакией на востоке. Скорее всего, вы знаете эту страну как бывшую Чехословакию (коммунистическую страну существовавшую почти весь 20-ый век).
    В Чехии население составляет всего 10.6 млн. человек, а в Праге проживает, включая агломерацию, 1.9-2.0 млн. человек.
    Страна вкусного пива, красивой средневековой архитектуры, идеального транспортного обслуживания и необычных современных достопримечательностей.

Голова Франца Кафки в Праге

Социально-экономическое развитие в данный момент (процент безработицы, ввп, налоги, туризм и тд.)

    Почему важно помнить о том, что Чехия была частью коммунистического блока? В социально-экономическом отношении в начале 90-х годов, здесь было все очень печально. Наравне с остальными восточно-европейскими соседями, чехи начали строить новую страну с демократией и рыночными отношениями. И, к слову сказать, у них это отлично вышло.
    В настоящее время Чехия считается самой быстро-развивающейся и успешной среди всех остальных государств бывшего восточного блока. Например, только Прагу за год посещает почти 9 млн. иностранных туристов, безработица находится на рекордно низком уровне 2,7 %, а рост экономики составляет 4,7 %. Многие западные гости, бывавшие несколько раз в Чехии сразу после демонтажа социалистического строя, а затем и в наше время, замечают то, как сильно здесь все поменялось в лучшую сторону.
    Основой экономики является промышленность и сфера услуг. Чехия открылась притоку капитала, что вызвало прилив зарубежных инвестиций, по уровню которых на душу населения страна является бесспорным лидером не только в Центральной и Восточной Европе, но и в международном масштабе. Это помогло в относительно короткий срок осуществить реструктуризацию и модернизацию промышленности, развитие необходимой технической и вспомогательной инфраструктуры.
    В Чехии умеренная налоговая база, по сравнению с другими странами Европы. Например, подоходный налог составляет 15 %, а итоговая налоговая нагрузка на зарплату с учетом социальных отчислений составляет 36,4 %. Меньше налоги только в России, Беларуси, Болгарии и Казахстане.

Cравнение Чехии с ее соседями — Германией, Польшей, Словакией и Австрией

    Почему мы вам сразу рассказываем о Чехии? Наша компания зарегистрирована в Чехии и мы ведем свою деятельность из Праги. Мы понимаем потенциал этой небольшой по меркам Европы страны, и уверены, что здесь будет еще лучше. По данным 2015 года, по уровню экономического развития Прага занимает шестое место среди всех регионов Евросоюза, опередив Стокгольм, Париж и Вену.

Цитата:

«Прага великолепно развивается с точки зрения экономической эффективности. Город уже длительное время удерживает самые высокие позиции, оставаясь практически на одном уровне с Лондоном»

Заместитель председателя Чешского Статистического Агентства ČSÚ Марек Ройичек.
    Безопасное и счастливое проживание населения страны являются неотъемлемой частью идеологии государства. Здесь нет наплыва мигрантов из Ближнего Востока и Африки, как в Германии и Франции. В связи с этим и Прага, как главный город страны является привлекательным местом для деловой деятельности и счастливой жизни.

Район Панкрац — деловой центр Праги.

    Здесь заботятся об экологии и инфраструктуре городов. Например, гиганты международной промышленности, торговли и обслуживания не станут открывать свои подразделения, если не будет надежды на транспортную систему, телекоммуникационную связь, качественные дороги и безопасность.
    В Чехии вкладывают значительные ресурсы в людей. А люди, как известно это самый главный капитал любого государства. Высшее образование, например, является полностью бесплатным для тех, кто говорит по-чешски. В Чехии каждый год обучается более 45 тыс. студентов. Многие из этих студентов затем становятся общеизвестными экспертами и учеными, которые решают проблемы глобального характера.

Библиотека университета ČVUT NTK

    Ниже мы вам приводим статистику по основным экономическим показателям пяти стран: Германии, Австрии, Польше, Словакии и Чехии, по состоянию на конец 2017 года.

Сравнительный анализ экономических показателей.

    Основные преимущества Чехии и Праги:
  • Компактные и чистые города.
  • Отличная транспортная инфраструктура.
  • Невысокая стоимость недвижимости, которая может приносить хороший доход и быстро возвращает вложенные инвестиции. В нашем каталоге недвижимости можно сразу выбрать инвестиционный объект по нескольким параметрам, будь то стоимость недвижимости, доход в месяц или же срок возврата вложенных средств.
  • Нет проблем с мигрантами.
  • Самый высокий уровень жизни среди всех стран Центральной и Восточной Европы.
  • Низкие расходы на содержание квартиры, нулевой налог на владение недвижимостью.
  • Постоянный рост стоимости недвижимости на протяжении последних 20 лет.

Германия

    Плюсы Германии известны всем, но мы выделим основные: первая экономика Европы, 4-ая позиция по уровню жизни в мире, 2-ая привлекательная страна для иммиграции после США, качественное образование, красивые города и всем известная автомобильная промышленность.
    Т.к. разговор идет о недвижимости, то стоит отдельно рассмотреть расходы на покупку и содержание недвижимости в Германии.
  • Среднестатистический житель тратит не менее 20 % своего ежемесячного дохода на содержание квартиры. В Чехии этот показатель не превышает отметки в 13 %.
  • Нерезиденты могут рассчитывать на 3-5 % дохода в год от сдачи недвижимости в аренду. В этом случае Германия не сильно отличается от Чехии. Стоит заметить, что нужно подходить к каждому случаю индивидуально.

Цитата:

«Например, Profits Group гарантирует своим владельцам квартир в Праге доход не менее 4 % в год по договору. По факту, прибыль владельца колеблется, в районе 8 %. В 2018 году мы ожидаем рост на 0,3 — 0,6 %»

Управляющий партнер Profits Group Михаил Авдеев.
  • При покупке квартиры в Германии, как и в любой другой стране, придется платить комиссию агентству от 3 до 6 % стоимости недвижимого имущества.
  • Услуги нотариуса / адвоката 1-2 %. В Чехии создание договора о покупке обойдется до 0,7 % стоимости недвижимости.
  • Запись в земельный кадастр обойдется в 0,5 % стоимости недвижимости и длится от 2 до 3 месяцев. Налог на переход права собственности 3,5 — 6,5 %

Своя квартира за рубежом для получения дохода

    Недвижимость в таких странах как Германия или Австрия не очень быстро окупается из-за высоких подоходных налогов и расходов на обслуживающий персонал. Тем ни менее, как некоторые говорят, там «уверенно, но медленно растет рынок недвижимости» — это означает, что вы будете инвестировать в более консервативные рынки, где прибыли и рисков меньше. Конечно, многое будет зависеть от конкретного города, умений инвестора и управляющей компании. За ту же стоимость в Чехии, Польше или Словакии можно приобрести 2-3 разных актива, и снизить тем самым риски, вложиться в более прибыльный и прогрессивный рынок.
    Возможно, если вы читали в интернете про разные города Европы, о том как ведет себя рынок недвижимости, то заметили, что везде о своем городе пишут примерно следующее:
    «…рынок недвижимости в Берлине/Вене/Варшаве/Братиславе и тд., растёт медленно, но уверенно, тогда как в большинстве других городов Европы уже 8 лет наблюдается глубокий кризис…»
    Это забавно читать, особенно когда смотришь реальную статистику по проданной недвижимости. Практически все столицы Европы уже как 2 года (по состоянию на 2017 г.) вышли из “глубокого кризиса”. В принципе, если уж на то пошло, то “кризиса” здесь вообще нет. Да, есть пара-тройка регионов (Греция, Италия, Польша), которые находятся в небольшом минусе, но в целом по Европе тренд идет в сторону роста. А такие страны как Чехия уже побили собственный рекорд по стоимости недвижимости 2007 и 2008 годов.

Индекс реализованных цен на вторичное жилье Праги, Чехии без Праги и всей Чехии в целом (среднее значение 2010 = 100)

    Недвижимость за границей купить можно недорого абсолютно в любой стране Евросоюза. Здесь главное понять, для чего вы её собираетесь покупать. Если нет желания лишиться вложенных средств, то мало выбирать по уровню стоимости, ведь дешевые квартиры находятся в далеко не самых успешных регионах. Выбирайте всегда главные города страны, регионов или населенные пункты входящие в агломерацию крупных городов.

Например, в Чехии порядок такой:

  1. Прага
  2. Брно
  3. Пльзень
  4. Градец-Кралове
  5. Кладно
  6. Города в относительной близости от Праги — Бенешов, Бероун, Млада-Болеслав, Подебрады и Добржиш
    Никогда не смотрите на низкую стоимость жилья, если сами не собираетесь в данном населенном пункте жить, и тем более работать. Для работы всегда достаточно арендовать жил. площадь, а если собираетесь жить, то никто не застрахован от перемен. В любом случае, в связи с переездом в более благополучный город, продать такую квартиру, за вменяемую сумму, будет очень затруднительно. Северные районы Чехии являются наименее ликвидными, как и юго-восток Чехии — Острава, Оломоуц.

Прага

    Для сдачи в аренду и максимальной прибыли подойдет только Прага, хотя найти хороший и дешевый вариант по состоянию на конец 2017 г., практически невозможно. Например, некоторые запросы клиентов содержат в себе невыполнимые условия.
    Пример такого запроса:

Интересующий регион:

    Прага и пригороды

Район:

    Прага-3 (Жижков)

Интересует:

    Покупка

Тип недвижимости:

    Квартиры (апартаменты)

Цены:

    от 60 000 до 110 000 euro

Текст запроса:

    2-кк только с новым ремонтом не более 60 кв. м.
    Нашего клиента интересует 2+кк, это значит отдельная спальня, а кухня с залом в одном помещении.
    В районе Жижкова, без ремонта, квартиры начинаются от 72 тыс. евро — это будет самый дешевый вариант “полуторки” на 20 квадратных метров. Самая подходящая квартира, под наши условия, будет стоить от 113 тыс. евро. Ремонт смотрите сами на фотографиях.

Квартира в Праге за 113 тыс. евро

    Мы точно не станем советовать клиенту покупать такую квартиру для сдачи ее в аренду. Во-первых местоположение ужасное — улица Spojovací. Во-вторых, в ее ремонт нужно будет вложиться, а как известно запрос был на новый ремонт. Да и не стоит она этих денег. Лучше найти поближе к центру, но меньше по площади и с лучшим ремонтом.

    Если для себя покупать квартиру, то тут нужно смотреть на инфраструктуру района.
    Улицу Spojovací можно условно разделить на две части:
  • Южная часть — район Жижкова (Прага-3). Транспорт — автобусы и трамваи, до метро добраться можно на транспорте за 30 минут. Начальные и средние образовательные школы. Супермаркеты Альберт и Кауфланд. Больница, аптека и почтовое отделение в шаговой доступности. Есть рестораны и кафе.
  • Северная часть — район Нове Высочаны (Прага-9). Транспорт — автобус в шаговой доступности, до метро 15-20 минут, либо пешком, в зависимости от конкретного расположения дома. Из плюсов, торговый центр “Харфа”, многофункциональный стадион “O2”, школы, магазины, рестораны. Из минусов, близкое расположение к железнодорожным путям, там идет соединение двух разных направлений. Также большой минус, это контингент проживающего населения, в основном — чешские цыгане.
    Для более точного анализа нужно ехать на место и смотреть где находится дом. В целом, улица на которой находится дом, не очень удачная. Район не пользуется популярностью среди местного населения. По инфраструктуре сложно выявить недостатки, потому что в целом в Праге нет проблем с этим. Практический любой микрорайон предоставляет все необходимое для жизни.
    Если ставить вопрос какая часть улицы лучше для проживания, то определенно южная.

Итак

    1 — Чехия отличная страна, по многим параметрам, для покупки недвижимости, прямо сейчас.
    2 — Для сдачи в аренду и получения высокого дохода ищите жилую недвижимость в Праге, через Profits Group.
    3 — Внимательно подходите к оценке локации недвижимости. Название района еще ни о чем не говорит, важно исследовать улицу и прилегающие территории.
    В следующей статье мы рассмотрим различия жилой и коммерческой недвижимости. В каком городе/районе/доме/этаже и тп., выгоднее покупать для сдачи в аренду. А также приведем примеры, как из старых офисных зданий в центре Праги делают классные резиденции под апартаменты.

Если у вас будут вопросы по инвестициям в недвижимость, то наши специалисты с радостью ответят на ваши запросы через invest@profits.cz