Инвестиции в недвижимость Праги: анализ рынка — статья №1

Инвестиции в недвижимость: введение

Profits Group — агентство инвестиционной недвижимости в Праге. Для тех, кто на нашем сайте впервые: наша компания это сплав аналитики, современных технологий и эффективности рабочих процессов в такой консервативной сфере, как операции с недвижимостью.

Мы помогаем правильно вложить средства в жилищные объекты и реализовываем с них постоянный и высокий доход их владельцам. Но давайте обо всем по порядку.

Это первая статья из серии “Инвестиции в недвижимость Европы”. За 4 года активной деятельности, мы столкнулись с различными вопросами, заблуждениями, стереотипами и проблемами по теме покупки и управления недвижимостью. Мы решили собрать весь этот массивный опыт в единую энциклопедию из нескольких статей. Поэтому запаситесь терпением. Нам есть, что вам рассказать.

В статьях мы рассмотрим такие частые вопросы наших клиентов как:

• Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в этом или следующем году?

• Варианты стратегий вложений в зарубежную недвижимость.

• В какой стране выгодно покупать недвижимость?

• Почему Чехия и Прага?

• В каком месте лучше-выгоднее купить недвижимость для сдачи в аренду?

• Жилая или коммерческая недвижимость?

• Процесс выбора, просмотра вариантов и отсева ненужных объектов. Процесс покупки выбранной квартиры и последующее управление для сдачи в аренду за границей.

• Как контролировать управляющую компанию и знать, что вас не обманывают и с имуществом все впорядке?

• Социально-экономическое развитие Праги в данный момент (процент безработицы, ВВП, налоги, туризм и тд.)

• Какое будущее у рынка жилой недвижимости в Праге?

Мы вам рекомендуем читать дальше все по порядку, для того, чтобы у вас сложилось правильное представление. Идем от общего к частному, так будет правильнее.

Основная информация о Чехии

Чехия (Чешская Республика) — государство в Центральной Европе, граничит с Германией на западе и северо-западе, с Польшей на севере, с Австрией на юге и Словакией на востоке. Скорее всего, вы знаете эту страну как бывшую Чехословакию (коммунистическую страну существовавшую почти весь 20-ый век).

В Чехии население составляет всего 10.6 млн. человек, а в Праге проживает, включая агломерацию, 1.9-2.0 млн. человек.

Страна вкусного пива, красивой средневековой архитектуры, идеального транспортного обслуживания и необычных современных достопримечательностей.

Социально-экономическое развитие в данный момент (процент безработицы, ввп, налоги, туризм и тд.)

Почему важно помнить о том, что Чехия была частью коммунистического блока? В социально-экономическом отношении в начале 90-х годов, здесь было все очень печально. Наравне с остальными восточно-европейскими соседями, чехи начали строить новую страну с демократией и рыночными отношениями. И, к слову сказать, у них это отлично вышло.

В настоящее время Чехия считается самой быстро-развивающейся и успешной среди всех остальных государств бывшего восточного блока. Например, только Прагу за год посещает почти 9 млн. иностранных туристов, безработица находится на рекордно низком уровне 2,7 %, а рост экономики составляет 4,7 %. Многие западные гости, бывавшие несколько раз в Чехии сразу после демонтажа социалистического строя, а затем и в наше время, замечают то, как сильно здесь все поменялось в лучшую сторону.

Основой экономики является промышленность и сфера услуг. Чехия открылась притоку капитала, что вызвало прилив зарубежных инвестиций, по уровню которых на душу населения страна является бесспорным лидером не только в Центральной и Восточной Европе, но и в международном масштабе. Это помогло в относительно короткий срок осуществить реструктуризацию и модернизацию промышленности, развитие необходимой технической и вспомогательной инфраструктуры.

В Чехии умеренная налоговая база, по сравнению с другими странами Европы. Например, подоходный налог составляет 15 %, а итоговая налоговая нагрузка на зарплату с учетом социальных отчислений составляет 36,4 %. Меньше налоги только в России, Беларуси, Болгарии и Казахстане.

Cравнение Чехии с ее соседями — Германией, Польшей, Словакией и Австрией

Почему мы вам сразу рассказываем о Чехии? Наша компания зарегистрирована в Чехии и мы ведем свою деятельность из Праги. Мы понимаем потенциал этой небольшой по меркам Европы страны, и уверены, что здесь будет еще лучше. По данным 2015 года, по уровню экономического развития Прага занимает шестое место среди всех регионов Евросоюза, опередив Стокгольм, Париж и Вену.

Безопасное и счастливое проживание населения страны являются неотъемлемой частью идеологии государства. Здесь нет наплыва мигрантов из Ближнего Востока и Африки, как в Германии и Франции. В связи с этим и Прага, как главный город страны является привлекательным местом для деловой деятельности и счастливой жизни.

Здесь заботятся об экологии и инфраструктуре городов. Например, гиганты международной промышленности, торговли и обслуживания не станут открывать свои подразделения, если не будет надежды на транспортную систему, телекоммуникационную связь, качественные дороги и безопасность.

В Чехии вкладывают значительные ресурсы в людей. А люди, как известно это самый главный капитал любого государства. Высшее образование, например, является полностью бесплатным для тех, кто говорит по-чешски. В Чехии каждый год обучается более 45 тыс. студентов. Многие из этих студентов затем становятся общеизвестными экспертами и учеными, которые решают проблемы глобального характера.

Ниже мы вам приводим статистику по основным экономическим показателям пяти стран: Германии, Австрии, Польше, Словакии и Чехии, по состоянию на конец 2017 года.

Основные преимущества Чехии и Праги:

• Компактные и чистые города.

• Отличная транспортная инфраструктура.

• Невысокая стоимость недвижимости, которая может приносить хороший доход и быстро возвращает вложенные инвестиции. В нашем каталоге недвижимости можно сразу выбрать инвестиционный объект по нескольким параметрам, будь то стоимость недвижимости, доход в месяц или же срок возврата вложенных средств.

• Нет проблем с мигрантами.

• Самый высокий уровень жизни среди всех стран Центральной и Восточной Европы.

• Низкие расходы на содержание квартиры, нулевой налог на владение недвижимостью.

• Постоянный рост стоимости недвижимости на протяжении последних 20 лет.

Германия

Плюсы Германии известны всем, но мы выделим основные: первая экономика Европы, 4-ая позиция по уровню жизни в мире, 2-ая привлекательная страна для иммиграции после США, качественное образование, красивые города и всем известная автомобильная промышленность.

Т.к. разговор идет о недвижимости, то стоит отдельно рассмотреть расходы на покупку и содержание недвижимости в Германии.

• Среднестатистический житель тратит не менее 20 % своего ежемесячного дохода на содержание квартиры. В Чехии этот показатель не превышает отметки в 13 %.

• Нерезиденты могут рассчитывать на 3-5 % дохода в год от сдачи недвижимости в аренду. В этом случае Германия не сильно отличается от Чехии. Стоит заметить, что нужно подходить к каждому случаю индивидуально.

• При покупке квартиры в Германии, как и в любой другой стране, придется платить комиссию агентству от 3 до 6 % стоимости недвижимого имущества.

• Услуги нотариуса / адвоката 1-2 %. В Чехии создание договора о покупке обойдется до 0,7 % стоимости недвижимости.

• Запись в земельный кадастр обойдется в 0,5 % стоимости недвижимости и длится от 2 до 3 месяцев. Налог на переход права собственности 3,5 — 6,5 %

Своя квартира за рубежом для получения дохода

Недвижимость в таких странах как Германия или Австрия не очень быстро окупается из-за высоких подоходных налогов и расходов на обслуживающий персонал. Тем ни менее, как некоторые говорят, там «уверенно, но медленно растет рынок недвижимости» — это означает, что вы будете инвестировать в более консервативные рынки, где прибыли и рисков меньше. Конечно, многое будет зависеть от конкретного города, умений инвестора и управляющей компании. За ту же стоимость в Чехии, Польше или Словакии можно приобрести 2-3 разных актива, и снизить тем самым риски, вложиться в более прибыльный и прогрессивный рынок.

Возможно, если вы читали в интернете про разные города Европы, о том как ведет себя рынок недвижимости, то заметили, что везде о своем городе пишут примерно следующее:

Это забавно читать, особенно когда смотришь реальную статистику по проданной недвижимости. Практически все столицы Европы уже как 2 года (по состоянию на 2017 г.) вышли из “глубокого кризиса”. В принципе, если уж на то пошло, то “кризиса” здесь вообще нет. Да, есть пара-тройка регионов (Греция, Италия, Польша), которые находятся в небольшом минусе, но в целом по Европе тренд идет в сторону роста. А такие страны как Чехия уже побили собственный рекорд по стоимости недвижимости 2007 и 2008 годов.

Недвижимость за границей купить можно недорого абсолютно в любой стране Евросоюза. Здесь главное понять, для чего вы её собираетесь покупать. Если нет желания лишиться вложенных средств, то мало выбирать по уровню стоимости, ведь дешевые квартиры находятся в далеко не самых успешных регионах. Выбирайте всегда главные города страны, регионов или населенные пункты входящие в агломерацию крупных городов.

Никогда не смотрите на низкую стоимость жилья, если сами не собираетесь в данном населенном пункте жить, и тем более работать. Для работы всегда достаточно арендовать жил. площадь, а если собираетесь жить, то никто не застрахован от перемен. В любом случае, в связи с переездом в более благополучный город, продать такую квартиру, за вменяемую сумму, будет очень затруднительно. Северные районы Чехии являются наименее ликвидными, как и юго-восток Чехии — Острава, Оломоуц.

Прага

Для сдачи в аренду и максимальной прибыли подойдет только Прага, хотя найти хороший и дешевый вариант по состоянию на конец 2017 г., практически невозможно. Например, некоторые запросы клиентов содержат в себе невыполнимые условия.

Пример такого запроса:

Нашего клиента интересует 2+кк, это значит отдельная спальня, а кухня с залом в одном помещении.

В районе Жижкова, без ремонта, квартиры начинаются от 72 тыс. евро — это будет самый дешевый вариант “полуторки” на 20 квадратных метров. Самая подходящая квартира, под наши условия, будет стоить от 113 тыс. евро. Ремонт смотрите сами на фотографиях.

Мы точно не станем советовать клиенту покупать такую квартиру для сдачи ее в аренду. Во-первых местоположение ужасное — улица Spojovací. Во-вторых, в ее ремонт нужно будет вложиться, а как известно запрос был на новый ремонт. Да и не стоит она этих денег. Лучше найти поближе к центру, но меньше по площади и с лучшим ремонтом.

Если для себя покупать квартиру, то тут нужно смотреть на инфраструктуру района.

Улицу Spojovací можно условно разделить на две части:

• Южная часть — район Жижкова (Прага-3). Транспорт — автобусы и трамваи, до метро добраться можно на транспорте за 30 минут. Начальные и средние образовательные школы. Супермаркеты Альберт и Кауфланд. Больница, аптека и почтовое отделение в шаговой доступности. Есть рестораны и кафе.

• Северная часть — район Нове Высочаны (Прага-9). Транспорт — автобус в шаговой доступности, до метро 15-20 минут, либо пешком, в зависимости от конкретного расположения дома. Из плюсов, торговый центр “Харфа”, многофункциональный стадион “O2”, школы, магазины, рестораны. Из минусов, близкое расположение к железнодорожным путям, там идет соединение двух разных направлений. Также большой минус, это контингент проживающего населения, в основном — чешские цыгане.

Для более точного анализа нужно ехать на место и смотреть где находится дом. В целом, улица на которой находится дом, не очень удачная. Район не пользуется популярностью среди местного населения. По инфраструктуре сложно выявить недостатки, потому что в целом в Праге нет проблем с этим. Практический любой микрорайон предоставляет все необходимое для жизни.

Если ставить вопрос какая часть улицы лучше для проживания, то определенно южная.

Итак

1 — Чехия отличная страна, по многим параметрам, для покупки недвижимости, прямо сейчас.

2 — Для сдачи в аренду и получения высокого дохода ищите жилую недвижимость в Праге, через Profits Group.

3 — Внимательно подходите к оценке локации недвижимости. Название района еще ни о чем не говорит, важно исследовать улицу и прилегающие территории.

В следующей статье мы рассмотрим различия жилой и коммерческой недвижимости. В каком городе/районе/доме/этаже и тп., выгоднее покупать для сдачи в аренду. А также приведем примеры, как из старых офисных зданий в центре Праги делают классные резиденции под апартаменты.

Если у вас будут вопросы по инвестициям в недвижимость, то наши специалисты с радостью ответят на ваши запросы через invest@profits.cz