Как инвестировать в недвижимость за рубежом?

23.11.2017

Спрос на зарубежную недвижимость всегда был высок среди россиян. Хотя кризис 2014 года и падение рубля резко уменьшило отток инвестиций из России за рубеж, но в первой половине 2017 года россияне вложили вдвое больше денег в недвижимость, чем за аналогичный период 2016 года.

По данным консалтингового агентстве Knight Frank, 40 процентов запросов из России — запросы по коммерческой недвижимости и по 30% запросов имеют жилая недвижимость и инвестирование через паевые фонды.

Увеличение активности граждан России к недвижимости за границей связан с желанием иметь доход в валюте и стремлением заниматься бизнесом в иностранных юрисдикциях.

В любом случае, вложение в недвижимое имущество несет с собой риски. Важно разобраться, как сделать так, чтобы квадратный метр приносил доход, а не расход.

Как инвестировать в недвижимость за рубежом?

1. Важно определиться с целью инвестирования

Каждый инвестор преследует свои цели в покупке квартиры за рубежом.

 

    Один хочет иметь квартиру у моря, куда можно приезжать с семьей пару раз в год, как на дачу. Другой хочет иметь собственность, в которой можно останавливаться во время частых командировок. Третий хочет вложить деньги в стабильную экономику и быть уверенным, что его старость обеспечена. Четвертый планирует переехать в эту страну через несколько лет, либо купить квартиру в Европе для своих детей. Пятый хочет вывести капитал и быть спокойным, что после смены кабинета министров его капитал не конфискуют.
    У каждого из этих портретов своя цель и мотив, для них подходит разная недвижимость.
    Мы в Profits Group специализируемся на сухом и прагматичном расчете, основанном на объективных цифрах, аналитике и финансовой грамотности. Поэтому мы с радостью помогаем третьему, четвертому и пятому портрету.

В список стран лидеров по вложениям в недвижимость в Европе входят Великобритания, Германия, Швейцария, Кипр и Италия. Хотя последние два, довольно сомнительные участники этого рейтинга. Особенно если вспомнить, как Кипр некрасиво себя повел с “тем самым” банковским курьезом, Италию, которая заняла последнее место в Европе по росту стоимости жилья и стала единственной страной Евросоюза с падением цен на квартиры. Все это, лишь в очередной раз подтверждает, что люди готовы покупать недвижимое имущество, основываясь на эмоциях и не всех интересует получение стабильного дохода — кто-то просто хочет купаться в море.

Рост цен квартир и домов за последние 4 квартала 2016-2017 гг.

Рост цен квартир и домов за последние 4 квартала 2016-2017 гг.

    Для долгосрочных инвестиций подходят столицы европейских городов, где рынок недвижимости не колеблется: Берлин, Париж, Амстердам, Стокгольм, Копенгаген и Лондон. В этих городах можно рассчитывать на доходность недвижимости в районе 2-7% в год.
    Стоит уделить особую осторожность с такими городами, как Мюнхен, Ванкувер и Торонто, где рост стоимости превысил 50% за последние 6 лет, обогнав рост экономики и зарплат. Эти города очень подвержены появлению пузырей, как это случилось в США в 2008 году. Существует реальный шанс, что цена квадратного метра будет корректироваться — пойдёт вниз (или упадёт) до реальной стоимости. Хотя если ваш горизонт инвестирования выше 10-15 лет, то никакой кризис вам не страшен — цены так или иначе уйдут вверх.
    Для приумножения инвестиций рекомендуется вкладывать средства в крупные города Европы с высоким потенциалом роста, но сохраняющими ценовую доступность. В таких городах можно рассчитывать на суммарную доходность (доход с аренды + рост стоимости недвижимости) от 10 до 25% в год.
    Например в Чехии Национальный Банк не позволяет появиться пузырю, усложняя условия получения ипотеки, тем самым коммерческие банки тщательнее рассматривают каждое заявление на ипотеку. Кроме этого, свободной земли в городе практически нет, то есть у застройщиков нет возможности резко увеличить количество новой недвижимости на рынке. Это означает, что цены продолжат расти.

2. Оценить привлекательность инвестиций

    Вложение в недвижимость — долгосрочные инвестиции, поэтому крайне важно оценить инфраструктуру объекта и планы города по изменению района.
    Узнайте, какие планы у правительства на крупные стройки вблизи объекта. Быстро в цене растут районы, где проходят процессы джентрификации — когда старые промышленные помещения переделывают под модные жилые лофт-апартаменты. В таких случаях районы процветают и хорошо растут в цене.
Анализируйте будущую покупку недвижимости.

Анализируйте будущую покупку недвижимости.

3. Учесть скрытые расходы зарубежной недвижимости

    Важно оценить все скрытые затраты, связанные с инвестициями в зарубежную недвижимость. Расходы делятся на две группы: единовременные и регулярные.
    К единовременным расходам эксперты относят налог на покупку недвижимости (3-6%), оплату комиссии агентства (5-7%), издержки на организацию ипотеки (в районе 1-2 тысяч евро), оплату нотариуса и юриста (около 1%) и ремонт помещения (от 100 до 500 евро за метр квадратный, в зависимости от вашего желания и состояния объекта инвестирования).
    К регулярным расходам относятся налоги (на собственность и/или на прибыль с аренды), расходы на ежегодную бухгалтерскую отчетность, расходы на управляющую компанию и страхование имущества.
    Во всех государствах свои правила и условия, однако почти всегда можно оценить все затраты заранее. Мы для этого сделали инвестиционный калькулятор, где инвестор сразу видит точный расчет всех расходов и доходов, на который он может рассчитывать при покупке квартиры в Праге.
    В заключении можно сказать, что недвижимость пока что остается самым стабильным вариантом инвестирования, но, как и в любом другом деле, — не стоит руководствоваться эмоциями, а подходить рационально и продуманно.

Если у вас будут вопросы по инвестициям в недвижимость, то наши специалисты с радостью ответят на ваши запросы через invest@profits.cz