Рынок недвижимости в России переживает сложные времена

21.05.2018

Рынок недвижимости в России сейчас переживает удар от случившегося в 2017 году краха частных банков, а также переход в стадию выживания сотен кредитных организаций.

Рынок недвижимости в России переживает сложные времена из-за краха частных банков

Рынок недвижимости в России трудно оценивать по статистике строек, продаж и ценам объявление. Причина проста — из-за налоговых соображений ввод частных домов поздно попадает в статистику и жильё в регионах России. Кроме этого существует значительная разница между официальной и фактической стоимостью продажи недвижимости.

Реальное состояние российского рынка можно оценить, изучая фазу цикла рынка недвижимости, удовлетворенность спроса и поведение крупных игроков.

Цены на российском рынке недвижимости приближались бы к максимальным, а спрос достиг пика только в случае, если российский рынок двигался вместе с мировой экономикой.

  • Рынок недвижимости в США сейчас находится в фазе роста цен и спроса, этот цикл длится уже 9 лет и, по мнению отраслевых экспертов, продлится еще 5-6 лет.
  • В Китае рынок насыщен предложениями и количество вакантных объектов растет, а банки продолжают кредитовая стройку.
  • Цены на рынке недвижимости Чехии растут с 2009 года и Чехия занимает первое место в Европе по росту стоимости недвжимости.

Ситуация в России другая: одни девелоперы и их кредиторы ожидают государственной поддержки, а другие близки к банкротству. С начала 2017 года Россия находилась в стадии экспансии — жилая недвижимость активно строилась, а спрос не снижался. Но сейчас стройки закрываются и участки распродаются.

Скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну. Лучшим сценарием было бы резкое и глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости.

Инвестиционная привлекательность недвижимости в России

В качестве триггера продолжения роста рынка недвижимости в России часто приводят аргумент, что у большого количества населения еще остается потребность в жилье. Связывают это с высокой долей аварийного жилья, хроническим недостатком жилья еще с советских времен и выбытием старого жилого фонда.

За постсоветский период обеспеченность жилья в России выросла с 16 квадратных метров до 24 в расчете на одного жителя. Но такое положение дел не говорит об инвестиционной привлекательности российского рынка недвижимости. В Китае ситуация немногим лучше, но в отличии от России, в Китае средняя зарплата выше, а стоимость потребительской корзины — ниже.

Так на какой фазе рынка сейчас находится недвижимость в России? В обычном цикле пику цен предшествует пик строительства. В России последние два бума недвижимости были с 2002 по 2007 года и в 2010-2015 годах. Продолжительных кризисов не было, а после гигантской девальвации 1998-2001 годов этот период нельзя считать кризисным — цены на недвижимость изменились незначительно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость России

В ожидании капитала. Инвестиции в коммерческую недвижимость России топчутся на месте.

В России сократилось финансирование строек. Ценовой пузырь не успевает сформироваться, в отличии от 2006-2007 годов, когда был пик на фоне недостаточного предложения. Благодаря экономическим санкциям, в России уменьшается финансирование экономики, а следовательно, инвестиции в стройку.

С большой вероятностью в 2018 году мы увидим выход на рынок около 72 миллионов квадратных метров жилья, что значительно ниже пика строительства в 2014-2015 годах, когда на рынок было введено 84.2 и 85.3 млн. кв.м соотвественно.

2014 и 2015 годы стали абсолютно рекордными в истории рынка недвижимости в России. Это подтверждает, что российский девелопмент переживает не избыточное предложение 2016 года, а рецессию — сокращение строительства на протяжении уже двух лет, снижение продаж, несмотря на снижение цен и попытки стимулировать ипотеку. За 2017 год снизился ввод жилья в стране на 6,4% в сравнении с 2016 годом. Так на рынок вышло менее 75 млн кв. м жилья за год, что примерно на 12% ниже пика строительства.

Также на рынке существуют предпосылки для дальнейшего снижения. Крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания в 2017 году (по данным ЦБ РФ, около 30% банков убыточны) может нанести серьезный удар по рынку — этот фактор опаснее и хуже, чем высокие ставки по кредитам и отсутствие на рынке доступных длинных денег.

Банки — источник появления на рынке тысяч объектов недвижимости, которые они держали в залоге с оценками на 40–50% выше рыночных цен.

Куда вложить средства на рынке недвижимости в России?

Пока интересные инвестиционные объекты еще не на рынке. По опыту прошлого кризиса можно ожидать, что процедуры попадания залоговой недвижимости в продажу, занимают около года. Когда это случится, цены сделок в среднем составят меньше половины от залоговых оценок, сделанных до экономических проблем 2014–2015 годов. Поэтому реальные сделки в секторе коммерческой недвижимости будут в разы дешевле того, что есть сегодня.

Покупать стоит активы, которые меньше зависят от политики государства. С учетом тенденций ежегодного исчезновения банков и сокращение занятости белых воротничков во всех секторах экономики, рекомендуем держаться подальше от офисной недвижимости.

Складская недвижимость за городом может переживать долгий спад из-за сокращениям импорта и санкций. Имеет смысл сфокусироваться на залоговой логистической и торговой недвижимости в крупных городах России, где дорого обойдется строительство конкурирующих объектов.

Дефицит площадок, наблюдаемый еще в 2016 году, пригодных для жилой застройки, сменился в 2017 избыточным предложение. Поэтому цены на новое жилье и коммерческую недвижимость в крупных городах-милионниках снизиться меньше (Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону).

В первой половине 2017 года активно вводилась в эксплуатацию жилая недвижимость за пределами Москвы:

  • Московская область 10.5%
  • Краснодарский край 7.3%
  • Санкт-Петербург 5.8%
  • Ленинградская область 5.4%
  • Татарстан 3.9%

Несовершенная нормативная база по арендному бизнесу сильно мешает рынку жилой недвижимости, а политика по целенаправленному завышению кадастровой стоимости объектов в разы выше реальной рыночной стоимости мешает всему рынку недвижимости в целом.

Из-за закрытости информации о долгосрочных планах развития городов трудно сейчас оценить перспективы. Поэтому скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну.

Резкое и глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости ниже уровня 2009 года с относительно непродолжительным пребыванием в стагнации стало бы наилучшим сценарием. Так в 2019 году можно было бы ожидать восстановления.